תמ"א 38 הנו פרויקט שיפוץ בנייני מגורים שהחל לפעול בשנת 2000. במסגרת הפרויקט מקבלים קבלנים פרטיים בנייני מגורים ישנים, בסיוע המדינה הם מבצעים להם חיזוק כנגד רעידת אדמה, מוסיפים ממ"ד ומרפסת ומייצרים דירות חדשות לחלוטין ברמה גבוה בהרבה ממה שהיו קדום לשיפוץ. לדיירים מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס שלהם וחלקם אף מגדילים לעשות ומוכרים את הנכס בסיום העבודה. הקבלנים מוסיפים לבניין מספר דירות, מוכרים אותן ומשלימים מבחינתם עסקה רווחית ומשתלמת. בתקופה בה ענף הבנייה יקר ותחרותי מתמיד, תמ"א 38 הוא פרויקט שמכניס שחקנים חדשים לתחרות.
מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה בפרויקט תמ"א 38
שכרו עורך דין שמתמחה בתמ"א 38
תמ"א 38 הוא תהליך מורכב ולכן חשוב מאוד לקבל מהתחלה ליווי של עורך דין מקרקעין שמתמחה ומנוסה בפרויקטים של תמ"א 38. מדובר בליווי חשוב שימנע מכם עוגמת נפש עקב חוסר הבנה של הליך כזה או אחר. קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 היא עסקה שמחייבת ליווי מקצועי בכל צעד החל מהצעד הראשון.
בדיקת הזכויות של הקבלן – היזם
ראשית, קראו אודות הקבלן שרשום כיזם של הפרויקט, מיהו ומה הניסיון שלו בפרויקטים דומים. שנית, העבירו את ההסכם מול הקבלן לעיון עורך הדין ששכרתם כמה שיותר מוקדם, על מנת שיבדוק את כל הפרטים הקטנים של ההסכם, ויוודא מהן ההתחייבויות המדויקות של הקבלן.
בדיקת ניירת קריטית
קניית דירה תמ"א 38 מחייבת אתכם לבדוק מראש שלקבלן יש את כלל היתרי הבנייה הנדרשים לטובת מימוש הפרויקט. שימו לב לפירוט משך זמן הבנייה ומועד מסירת הדירה ללקוחות. באמצעות עורך הדין שלכם דרשו מהקבלן לעיין בהסכם שחתם הוא מול בעלי הדירות שעוברות את תהליך תמ"א 38. בנוסף, בקשו מעורך הדין לוודא שההסכם שלכם מול הקבלן נותן מענה לצפיות שלכם מהפרויקט ומהדירה שתקבלו.
תקנון הבניין המשותף
העבירו לעיונו של עורך דינכם את תקנון הבניין המשותף, עליו לבדוק מה הוא כולל, כיצד זכויות הקבלן מתכנסות אליו, ומהן זכויות הדיירים שאינן מותרות לכם. במידה וקיים בתקנון דבר מה שנוגד את אורך החיים שלכם ואת הצרכים שלכם, בדקו באמצעות עורך הדין האם ניתן לשנות זאת.
הכרות עם ההוצאות הנלוות
חשוב שתדעו שעל פי רוב לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 מתווספות הוצאות נלוות כגון: השתתפות בעלות הרישום בלשכת רישום המקרקעין, התשלום יהיה עד 2 אחוזים מערך הדירה. את הסכום המדובר יש לשמור בנאמנות אצל עורך הדין שלכם. וודאו מראש שפרט לכך כל ההוצאות והמיסים שיש לשלם לטובת הקמת הפרויקט משולמות על ידי הקבלן ושהוא אינו מתכוון בשום שלב לחייב גם אתכם בגינן.
האלמנט הבנקאי
חשוב לדעת שבנקים מתייחסים מעט יותר בסבלנות וסלחנות ללקוחות שעומדים לרכוש דירה מפרויקט תמ"א 38, הסיבה לכך היא שהם מודעים לחשיבות הלאומית של הפרויקט (חיזוק מבנים והוספת ממ"ד).
לסיכום
פרויקט תמ"א 38 חשוב ואף עשוי להיות מאוד כדאי לכל הצדדים הנוגעים בדבר. אולם, כמו בכל פרויקט ובעיקר בפרויקט מורכב יותר כמו זה, חשוב לדעת ממה כדאי להיזהר או להימנע והעיקר, להסתייע בעורך דין מקרקעין מומחה שמבין תמ"א 38.
