המונח הפשרת קרקע מתייחס לקרקע חקלאית. קרקע זו, הינה הקרקע שבה הפער בין פוטנציאל הרווח מהשימוש בה בהווה לבין פוטנציאל הרווח מהשימוש בה לאחר שינוי הייעוד שלה למגורים או מסחר, הוא פער אדיר.
יחד עם זאת, הפשרת קרקעות הוא הליך ארוך ורווי מהמורות, אשר בסופו עשוי בעל הקרקע להתבשר כי בקשתו להפשרת הקרקע נדחית.
הפשרת קרקע חקלאית – מימוש הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע
במדינת ישראל ניתן לעשות שימוש בקרקע, בהתאם לייעוד שנקבע לה בתכוניות המתאר הארציות והמחוזיות. תכנית המתאר קובעת את ההגבלות וההיתרים הנוגעים לשימוש בקרקע, וכל חריגה ממנה היא אסורה ועשויה לחשוף את המפר לסנקציות ועונשים, לרבות צווי הריסה וקנסות.
כך למשל, תוכנית מתאר ביחס לאזור מסוים עשויה לקבוע כי ייעוד הקרקעות המצויות במסגרת התוכנית הן לשימוש חקלאי, שימוש ציבורי, שימוש למגורים, שימוש למסחר או שימוש לתעשייה. אלו הם השימוש העיקריים לקרקעות המדינה, אולם קיימים סוגי קרקע נוספים שהינם פחות נפוצים. ניתן לקבל מידע על מכלול שימושי הקרקע על ידי ייעוץ אצל עו"ד שמעון האן.
שלב הפקדת התוכנית לשינוי הייעוד
על מנת להפשיר קרקע חקלאית, יש צורך לבצע שינוי בתוכנית המתאר המחוזית או הארצית הקיימות ביחס לאותה קרקע. על כן, רצוי להכין תוכנית מפורטת ככל הניתן, אשר מכילה רכיבי ביצוע ריאליים על פי כללים הנהוגים בהגשת תוכניות מעין אלו.
שלב ההתנגדויות לתוכנית השינוי
חלק מהליך בחינת התוכנית להפשרת הקרקע על ידי וועדת התכנון הרלוונטית אשר דנה בבקשה, הוא במתן האפשרות עבור הציבור להתנגד להפשרת הקרקע. בדרך כלל מבוצע פרסום אודות הפקדת התוכנית בסמוך לחלקה ולעיתים גם באמצעי תקשורת מסוימים, על מנת לאפשר למי שחפץ בכך להתנגד באופן אפקטיבי לשינוי הייעוד של הקרקע.
שלב האישור וההחלטה על הפקעה
לאחר הגשת ההתנגדויות, תיבחן התוכנית המבקשת לערוך הפשרה של הקרקע על ידי שינוי ייעודה בהתאם לייעוד הנקוב בתוכנית. עצם הגשת או אי הגשת התנגדויות מצד בעלי קרקעות סמכות או בעלי עניין אחרים, אינו מהווה את הגורם המכריע בהחלטה להפשרה.
הבקשה נבחנת על ידי גורמי הוועדה אשר בוחנים את השפעות ההפשרה והצורך בסביבת מגורים חלף הסביבה החקלאית הקיימת. יחד עם זאת, אף אם הוועדה בוחרת לאשר את התוכנית, היא יכולה להתנות את שינוי הייעוד בהפקעת חלקים מהקרקע לטובת שימושים ציבוריים, כחלק מהרצון ליצור סביבה אורבנית הרמונית ולנצל את שינוי הייעוד לטובת הציבור.
שלב הפקת הרווחים
לאחר אישור התוכנית, צפוי בעל הקרקע ליהנות מקרקע מושבחת בעלת פוטנציאל גבוה במיוחד להפקת רווחים. ככל שמדובר בקרקע שייעודה שונה למגורים, באפשרות בעל הקרקע לממן מעצמו בניית מבנה למגורים, או להתקשר בחוזה עם קבלן בעסקה הכוללת העברת בעלות בחלק מהשטח בתמורה לבניית מבנה מגורים ללא עלות מצד הבעלים.
הפשרת קרקעות – לעשות זאת כהלכה
הליך הפשרת קרקעות הוא הליך שיש בצדו פוטנציאל יוצא דופן להשאת רווחים לבעלי הקרקע. מסיבה זו, רצוי שלא לקדם אותו בצורה פזיזה, ולהיות מלווה על ידי גורם מקצועי בעל הכשרה וניסיון בתחום דיני המקרקעין בכלל ובתחום הליכי הפשרת קרקעות בפרט.
